Vlada Kantona Sarajevo je u januaru 2026.godine utvrdila Nacrt zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, koji Nacrz zakona je upućen u javnu raspravu.
Novi zakon bi trebao donijeti značajne promjene u načinu organizovanja, održavanja i nadzora nad stambenim i stambeno-poslovnim zgradama u Kanton Sarajevo.
Iako se zakon formalno bavi upravljanjem zgradama, njegove posljedice najviše će osjetiti upravo etažni vlasnici.
Nacrtom zakona su jasnije definisane obaveze etažnih vlasnika.
Nacrt jasno propisuje:
- obavezno i redovno plaćanje naknade za održavanje,
- dužnost omogućavanja pristupa stanu radi popravki zajedničkih instalacija,
- poštivanje odluka većine,
- odgovornost za očuvanje zajedničkih dijelova zgrade.
Novim zakonom se ostavlja manje prostora za izbjegavanje obaveza etažnih vlasnika i manje sporova oko toga „ko je dužan šta uraditi“.
Mogućnost osnivanja udruženja etažnih vlasnika-interni upravitelji
Nacrt predviđa mogućnost da etažni vlasnici jedne ili više zgrada čiji suvlasnički dio iznosi više od 50% ukupne korisne površina, osnuju udruženje kao pravno lice koje može preuzeti poslove upravljanja zgradom, što je novina u odnosu na postojeća zakonska rješenja.
Udruženje etažnih vlasnika bi se trebalo registrovati prema Zakonu o udruženjima i fondacijama i upisuje se u registar udruženja.
Udruženje može:
- upravljati finansijama,
- zaključivati ugovore o održavanju,
- organizovati popravke i investicije,
- zastupati zgradu pred institucijama.
Znači vlasnici dobivaju veću autonomiju i mogućnost da sami upravljaju svojom zgradom, bez angažovanja profesionalnog upravitelja – ali uz punu odgovornost za zakonit rad i finansije.
U slučaju da se osnuje udruženje etažnih vlasnika, udruženje može preuzeti sve obaveze koje su propisane za upravitelja.
Ukidanje prinudnog predstavnika etažnih vlasnika
Prema važećem zakonu u slučaju da etažni vlasnici ne izaberu prestavnika etažnih vlasnika propisana je procedura prema kojoj nadležmo ministarstvo bira prinudnog upravitelja.
Dosadašnji institut prinudnog predstavnika etažnih vlasnika se ukida novim zakonskim rješenjem.
Ako vlasnici ne izaberu svog predstavnika, odgovornost za organizovanje upravljanja u potpunosti se prenosi na etažne vlasnike.
Institut prinudnog upravitelja se kroz primjen u praksi pokazao neefikasnim. I kada se prinudni upravitelj imenuje, prema sada važećem zakonskom rješenju otežana je komunikacije prinudno odabrane osobe sa etažnim vlasnicima, što u konačnici otežava komunikaciju sa upraviteljem to se pokazalo neefikasnim.
Zbog naprijed navedenog se odgovornost u slučaju da etažni vlasnici ne odaberusvog predstavnika odgovornost za sve propuste prenosi direktno na etažne vlasnike.
Maksimalni procenat naknade upravitelju prema Nacrtu zakona se smanjuje sa 17% na maximalno 15% a predstavniku etačnih vlasnika sa 12,5 % na maximalnom 12%.
Jači inspekcijski nadzor i preciznije kazne
Novi nacrt detaljnije i jasnije uređuje inspekcijski nadzor i kaznene odredbe.
Jasno se definiše ko je subjekt nadzora (upravitelj ili udruženje), taksativno se navode prekršaji, kazne se jasno definišu i za pravno lice i odgovorno lice što ima za cilj veću transparentnost u upravljanju sredstvima, ali i veću odgovornost etažnijh vlasnika ako sami preuzmu upravljanje kroz udruženje.
Prema predloženim rješenjima uređuje se pitanje inspekcijskog nadzora I ovlaštenja gdje Inspekcija može naložiti uklanjanje nezakonitog objekta ili zahvata kojim se vrši zauzimanje zajedničkog prostora dok se prema postojećem zakonou inspekcijski nadzor vrši prema općim popisima o inspekcijskom nadzoru.
mr.jur. Galiba Hrvačić-Karačić
